L’état des lieux est souvent perçu comme une formalité stressante, mais c’est surtout un document clé qui protège à la fois le locataire et le bailleur. D’après le Service Public, il doit être réalisé le jour de la remise des clés pour l’entrée et au plus tard le jour de la restitution pour la sortie.

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Durée moyenne d’un état des lieux : 30 minutes · Coût moyen d’un état des lieux professionnel : 50 à 100 € · Nombre de points à vérifier : 20 à 30 · Litiges liés à l’état des lieux : 15 % des contentieux locatifs

Aperçu rapide

1Faits confirmés
  • L’état des lieux d’entrée est gratuit pour le locataire (Service Public)
  • Le document doit être écrit et remis à chaque partie (Legalstart)
  • Le relevé des compteurs est obligatoire (Legalstart)
2Ce qui reste incertain
  • Le coût exact d’un état des lieux professionnel varie selon les régions (LMNP.AI)
  • Les barèmes de vétusté ne sont pas harmonisés au niveau national (BailPDF)
  • L’obligation pour certaines locations saisonnières reste floue (Legalstart)
3Signal chronologique
  • 2014 – Loi Alur : rend l’état des lieux obligatoire pour toutes les locations (Service Public)
  • 2018 – Loi Elan : précise les modalités pour les locations meublées (LMNP.AI)
  • Juin 2026 – Mise à jour des modèles types (Legalstart)
4Et après
  • Le dépôt de garantie doit être restitué sous 2 mois (loi) (Service Public)
  • En cas de litige : commission départementale de conciliation (ANIL)
  • Saisine du tribunal judiciaire possible si désaccord persiste (Service Public)

4 obligations clés, une constante : l’état des lieux est le seul document qui permet de comparer l’état du logement entre entrée et sortie.

Élément Valeur
Obligation légale Oui (loi Alur 2014)
Nombre d’exemplaires 2 (un pour chaque partie)
Délai maximal pour l’état des lieux de sortie Jour de la restitution des clés
Modèle officiel Disponible sur service-public.gouv.fr

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Définition juridique

  • L’état des lieux est un document joint au contrat de location décrivant l’état du logement et de ses équipements (Service Public)
  • Il doit comporter le type de constat, la date et l’adresse précise du logement (Legalstart)
  • Les noms et coordonnées du bailleur et du locataire doivent figurer (Legalstart)

Cadre légal (loi Alur, loi Elan)

  • La loi Alur (2014) a codifié le contenu minimal de l’état des lieux (BailPDF)
  • La loi Elan (2018) a précisé les obligations pour les locations meublées (LMNP.AI)
  • Depuis 2014, l’état des lieux est obligatoire pour les locations vides et meublées (Legalstart)

Différence entre état des lieux d’entrée et de sortie

  • L’état des lieux d’entrée sert de référence pour l’état des lieux de sortie (Service Public)
  • L’état des lieux de sortie doit mentionner la nouvelle adresse du locataire (Legalstart)
  • En location meublée, un inventaire mobilier doit être joint (LMNP.AI)
En résumé : L’état des lieux n’est pas un simple formulaire administratif. Pour le locataire : c’est la preuve de l’état initial, donc la clé pour récupérer son dépôt de garantie. Pour le bailleur : c’est le seul moyen de justifier des retenues.

Comment faire un état des lieux ?

Préparer la visite : kit et outils

  • Prévoyez un stylo, un mètre, une lampe torche et un appareil photo (Smerra Logement)
  • Téléchargez un modèle vierge (ANIL, Service Public) (ANIL)
  • Imprimez deux exemplaires pour signature immédiate (Legalstart)

Remplir le formulaire pièce par pièce

  • Décrivez le sol (carrelage, parquet, moquette) – état, taches, fissures (Service Public)
  • Inspectez les murs et plafonds (peinture, papier peint, humidité) (Service Public)
  • Vérifiez les menuiseries (portes, fenêtres, volets) et les équipements fixes (Legalstart)

Photographier et noter les anomalies

  • Prenez des photos datées de chaque défaut (LMNP.AI)
  • Annotez les anomalies sur le formulaire (ex : « éclat sur le carrelage près de la porte ») (Smerra Logement)
  • Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz) (Legalstart)

Signer le document

  • Les deux parties signent chaque page et la dernière (Service Public)
  • Chaque partie conserve un exemplaire original (Legalstart)
  • En cas de refus de signature, le document est envoyé par lettre recommandée (Service Public)
Le paradoxe

Un état des lieux incomplet protège mal les deux parties. Pourtant, la plupart des modèles gratuits ne couvrent que 15 points alors que les experts recommandent 20 à 30 vérifications.

En résumé : Le locataire doit arriver préparé avec un modèle, un appareil photo et une lampe. Le bailleur doit vérifier chaque recoin. Une seule omission peut coûter cher lors de la sortie.

Comment se déroule l’état des lieux ?

Déroulement chronologique de la visite

  • L’état des lieux d’entrée se fait le jour de la remise des clés (Service Public)
  • L’état des lieux de sortie se fait au plus tard le jour de la restitution des clés (Service Public)
  • La visite dure en moyenne 30 minutes pour un T2 (Smerra Logement)

Rôle du locataire et du propriétaire

  • Les deux parties sont présentes ou représentées (Legalstart)
  • Le locataire peut se faire assister d’un professionnel à ses frais (Service Public)
  • Le bailleur peut mandater un professionnel (coût partagé) (Legalstart)

Durée et moment de la réalisation

  • Réservez au moins 1 heure pour un logement de 3 pièces (LMNP.AI)
  • Idéalement en journée pour la lumière naturelle
  • Évitez les week-ends si vous faites appel à un professionnel (tarifs majorés)

Le principe de la présence des deux parties ou de leurs représentants diminue les contestations ultérieures.

Ce qui change avec la loi

Depuis la loi Alur, l’absence d’état des lieux d’entrée empêche le bailleur de retenir une somme sur le dépôt de garantie pour dégradations – une protection majeure pour le locataire.

Que vérifier lors d’un état des lieux d’entrée ?

Liste des points à inspecter pièce par pièce

  • Revêtements : peinture, carrelage, moquette, parquet – cherchez fissures, taches, usure anormale (Service Public)
  • Menuiseries : portes, fenêtres, volets – ouverture/fermeture, joints, vitrages (Legalstart)
  • Plomberie : robinets, chasse d’eau, pression, fuites (Smerra Logement)

Équipements et compteurs

  • Relevez les compteurs d’eau, électricité, gaz – notez les index (Legalstart)
  • Vérifiez les appareils électroménagers fournis (four, hotte, réfrigérateur) (LMNP.AI)
  • Contrôlez les prises électriques, interrupteurs et radiateurs (Service Public)

Photos comme preuve

  • Prenez 2 à 3 photos par pièce (vue d’ensemble + détails) (LMNP.AI)
  • Les photos doivent être horodatées et géolocalisées si possible
  • Conservez les clichés jusqu’à la restitution du dépôt de garantie

Anomalies et vétusté

  • Notez même les défauts mineurs : un trou de cheville, une rayure (Service Public)
  • La vétusté (usure normale) ne peut pas être imputée au locataire (ANIL)
  • Un barème de vétusté peut être annexé au contrat
La règle d’or

Tout défaut non mentionné à l’entrée sera considéré comme survenu pendant la location. Un trou de cheville non signalé peut coûter 20 € de retenue.

En résumé : L’inspection d’entrée est la seule chance de figer l’état initial. Pour le locataire : signaler absolument tout, même l’usure normale. Pour le bailleur : être exhaustif pour éviter des contestations à la sortie.

Faut-il repeindre avant l’état des lieux de sortie ?

Règles sur la vétusté et les réparations locatives

  • Le locataire n’est pas tenu de repeindre si l’usure est normale (vétusté) (ANIL)
  • Il doit réparer les dégradations anormales : trous, taches, déchirures (Service Public)
  • Un barème de vétusté peut être fixé par la loi ou le contrat de location (Legalstart)

Distinction entre usure normale et dégradations

  • Usure normale : décoloration discrète, traces de meubles (ANIL)
  • Dégradations : taches de graisse, peinture écaillée, moisissures dues à une aération insuffisante (Smerra Logement)
  • En cas de doute, consultez les grilles de vétusté locales

Alternatives à la remise en peinture

  • Nettoyage en profondeur (lessive, éponge) peut suffire pour des traces superficielles
  • Reboucher les trous de cheville avec de l’enduit (Service Public)
  • Si la peinture est d’origine, le propriétaire ne peut pas exiger une remise en peinture complète
Le piège courant

Beaucoup de locataires repeignent par précaution, alors que la loi ne l’exige pas. Résultat : ils engagent des frais inutiles et prennent le risque de faire moins bien que l’existant.

En résumé : Le locataire doit seulement réparer les dégradations anormales. Pour le propriétaire : la vétusté est à sa charge, sauf si le contrat prévoit un barème. Un coup de peinture non professionnel peut aggraver la situation.

Quels sont les coûts et modalités de l’état des lieux ?

Frais de réalisation : qui paie ?

  • L’état des lieux d’entrée est gratuit pour le locataire (Service Public)
  • L’état des lieux de sortie est gratuit si fait par les parties (Service Public)
  • Si le bailleur mandate un professionnel, le coût est partagé (50 à 150 €) (Legalstart)

Coût d’un état des lieux professionnel

  • Entre 50 et 100 € pour un T2, jusqu’à 150 € pour une maison (LMNP.AI)
  • Le tarif varie selon la région et le prestataire
  • Certains professionnels proposent un forfait incluant photos et rapport numérique (Smerra Logement)

Gratuité et modèles disponibles

  • Modèles gratuits sur service-public.gouv.fr (Service Public)
  • ANIL propose un modèle téléchargeable (ANIL)
  • LegalStart et BailPDF proposent également des versions PDF (BailPDF)
Attention aux arnaques

Certains sites facturent l’accès à des modèles pourtant disponibles gratuitement sur le site du Service Public. Toujours vérifier la source avant de payer.

En résumé : Pour le locataire : l’état des lieux d’entrée est gratuit, celui de sortie peut être payant s’il est professionnel. Pour le bailleur : utiliser un modèle gratuit évite des frais inutiles.

Avantages

  • Document protecteur pour les deux parties
  • Permet de comparer objectivement entrée et sortie
  • Obligatoire et normé – peu de contestation possible
  • Modèle gratuit facile à obtenir

Inconvénients

  • Durée et minutie nécessaires (30 min à 1 h)
  • Coût si professionnel mandaté
  • Litiges possibles si le document est mal rempli
  • Barème de vétusté non harmonisé

Le document sécurise les deux parties à condition d’être exhaustif dès l’entrée.

Ce qui est confirmé vs ce qui reste incertain

Faits confirmés

  • L’état des lieux d’entrée est gratuit pour le locataire (Service Public)
  • Le locataire doit réparer les dégradations anormales (Service Public)
  • L’absence d’état des lieux empêche toute retenue sur le dépôt de garantie (Legalstart)
  • L’inventaire mobilier est obligatoire en location meublée (LMNP.AI)

Ce qui reste incertain

  • Le coût exact d’un état des lieux professionnel varie selon les régions (LMNP.AI)
  • Les barèmes de vétusté ne sont pas harmonisés au niveau national (BailPDF)
  • L’obligation pour les locations saisonnières est floue (Legalstart)
  • Les modèles types 2026 ne sont pas encore finalisés (Legalstart)
En résumé : Les règles de base sont claires : obligation d’état des lieux, gratuité à l’entrée, réparation des dégradations anormales. Mais les détails pratiques (coût, vétusté) varient localement – une consultation des grilles locales est recommandée.

Témoignages et sources officielles

« L’état des lieux vise à protéger le locataire et le bailleur en comparant l’état du logement lors de l’entrée et de la sortie. »

– ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

« L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement et de ses équipements lorsque le locataire quitte les lieux. »

– Service Public

Ces deux sources, reconnues pour leur expertise juridique, rappellent que l’état des lieux n’est pas une option mais une étape clé de la location. Leur divergence apparente (protection vs description) illustre en réalité les deux faces d’un même document : il sécurise à la fois l’entrée et la sortie.

Pour le locataire, l’enjeu est clair : documenter chaque détail ou risquer une retenue injustifiée. Pour le propriétaire, l’état des lieux est la seule preuve de l’état initial. Sans lui, tout litige devient un face-à-face sans filet.

Sources supplémentaires

bailfacile.fr, fournisseurs-electricite.com, baildelocation.com

Pour compléter ce guide, vous pouvez consulter les prévisions des taux immobiliers qui analysent les tendances du marché en 2024.

Questions fréquentes

Est-il obligatoire de faire un état des lieux ?

Oui, pour les locations vides et meublées à usage d’habitation principale, l’état des lieux est obligatoire depuis la loi Alur de 2014 (Service Public). Pour les locations saisonnières, il n’est pas exigé.

Quelle est la différence entre état des lieux et inventaire ?

L’état des lieux décrit l’état du logement et de ses équipements fixes. L’inventaire concerne spécifiquement les meubles en location meublée (LMNP.AI).

Que se passe-t-il si l’état des lieux n’est pas fait ?

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut pas retenir de somme sur le dépôt de garantie pour dégradations (Legalstart). Le locataire peut alors réclamer l’intégralité de son dépôt.

Le locataire peut-il refuser de signer l’état des lieux ?

Oui, s’il est en désaccord. Il doit alors noter ses réserves par écrit et envoyer le document par lettre recommandée (Service Public).

Quels sont les recours en cas de litige sur l’état des lieux ?

D’abord la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire (ANIL). La conciliation est gratuite et obligatoire avant toute action en justice.

L’état des lieux est-il le même pour une location meublée ?

Oui, mais il doit être complété par un inventaire mobilier détaillant chaque meuble et son état (LMNP.AI).

Peut-on faire l’état des lieux par visioconférence ?

Ce n’est pas prévu par la loi, mais certains professionnels le proposent. En cas de litige, la valeur probante d’une visioconférence peut être contestée (Legalstart).

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